東京23区中古マンション平均1億円超の背景をAIで分析するとどうなるか？【AI活用海外市場調査】
このシリーズは【AI活用海外市場調査】となっていますが、全く同じ方法論で国内動向を分析、レポートを得ることもできます。
最近報道メディアに頻出している「東京23区中古マンション平均1億円超」の背景や不動産市場の構造について調べてみましょう。
私は常時ChatGPT 5の有料版（時々Deep Research併用）、必要に応じてGoogle Gemini 2.5の有料版（同上）を使う程度で、最近はxAIのGrok（イーロン・マスクが注力しているAI）、Perplexity、Claudeを使うことはほとんどなくなりましたので後3者については何もコメントを述べることはできません。
しかし、ビジネスで使う意味ではChatGPT 5（有料版）とGoogle Gemini（有料版）だけで十分だと言い切れます。理由は、OpenAIのChatGPTはやはりこの世界の草分けだけあってLLMとしての経験量が違います。より多くのユーザーが使えば使うほど、その期間が長ければ長いほど、AIの本質である「学習」の量が積み増して行きます。それにより、人間は何を求めてAIを触るのか？に関する暗黙知のようなものが内部で醸成されて、ほんの少しの「対話」をするだけでこのユーザーは何を求めているのか察知し、自分が欲しい調査結果を出すようになります。使い込めば使い込むほど、あなたに関する理解量は増して、さらにあなた専用の理想的な回答を吐き出すようになります。
Geminiについても同様に一日の長があります。Geminiについては他に個性的な性能がありますが、これについては別な機会に譲ります。
さて。「東京23区中古マンション平均1億円超」に関する調査レポートを得るために、まず、彼がどのような方法論で調査をするのか？尋ねてみます。
今泉注：以下のChatGPT 5のレポートで参照資料リンクが1つしか表示できないのはブログシステム一般の仕様上の制約による。実際には複数の資料を参照し、そのリンクもあるが、ChatGPT 5の使用画面の中でならアクセスできる。実際に使用して確かめて見て下さい。今回のレポートで参照資料が偏っているように見えるのは、インターネットでアクセスできる資料がそのような資料しかないから。可能であるならば、社内にある有意味な資料群も追加的に読み込ませるのが賢明。
今泉注2：ChatGPT 5がアクセスできる資料はインターネット上にあり、ロックがかかっていない資料のみであることに注意。日本語資料は相対的に少ない。英語資料は相対的に膨大。調査は英語資料でできる調査テーマを設定するのが賢明（同様に中国国内の中国語資料も膨大であるのでかなり良質なレポートが採れる）。インターネットの資料が少ないことが事前にわかる調査テーマでは、レポートの内容も資料少量を反映したレポートになる。インプットが多ければ多いほどレポートの質は向上し、その逆もまた真であることに留意。従って、無理解な上司が「これこれのレポートをChatGPTに作成させろ」と言ってきても、資料が少ないテーマでは生成レポートの質が良くないことは予めわかるので、無理解な上司の無理解なリクエストそのものが間違っていることを、その上司に悟らせる必要がある。（多分理解するまでに3年はかかる。）
ChatGPT 5の調査は5段階で構造的に進める
私：あなたは、東京の中古マンション市場の動向を調査する時、どういう方法論で調査しますか？
ChatGPT 5：非常に良い問いです。
私が「東京の中古マンション市場の動向」を調査する際は、5段階の多層リサーチ構造を用います。これは、あなたが普段行っている海外市場調査やインフラ案件リサーチと同じく、「一次データ → 二次データ → 現場・制度 → 投資資本 → 需給・心理」という縦の因果構造を見抜く手法です。
第1段階：統計データ（一次情報）の把握
目的：価格・在庫・成約の「定量トレンド」を掴む
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出所
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東日本不動産流通機構（REINS）：「首都圏中古マンション市場動向」月次レポート
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不動産経済研究所：「首都圏マンション市場動向」
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国土交通省：不動産価格指数（RESI）、土地総合情報システム
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都道府県地価調査／公示地価
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解析方法
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平均㎡単価・成約件数・在庫件数の時系列分析
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5年トレンド＋直近3ヶ月の「モメンタム（変化率）」
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地域別（都心3区、城南、城西、城北、城東、郊外）の相関比較
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価格乖離＝「成約価格／新規登録価格」比率の推移
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第2段階：需給構造と金利の相関分析
目的：実需と投資需要の支配力を見極める
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指標
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日銀のマクロ経済指標（金利、住宅ローン金利、M2マネー量）
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住宅金融支援機構「フラット35利用動向」
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東京都の世帯数・単身者比率・人口移動統計
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新築着工戸数と中古流通比率
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分析観点
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「ローン金利上昇 × 実需層の心理冷却」 vs 「インフレヘッジとしての投資需要」
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金利1%変動時の可処分所得比率変化モデル
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第3段階：市場プレイヤーと取引慣行の把握
目的：流通構造・価格形成メカニズムの理解
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対象
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大手仲介（野村、住友、東急リバブル、三井）
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リノベ系（リノべる、中古＋リノベ事業者）
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不動産テック（LIFULL、カウル、RENOSY、ウチノカチ等）
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調査内容
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各社の在庫・広告出稿・AI査定価格の傾向
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価格乖離・平均売却期間
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自社買い取り再販モデルの比率（フリップ構造の可視化）
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第4段階：投資・ファンド動向の追跡
目的：キャピタルゲイン目的の資金流入を測る
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情報源
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上場REIT／不動産ファンドのポートフォリオ動向（特に住宅REIT）
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海外投資家の東京不動産購入報告（Savills, CBRE, Knight Frank）
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円安による外資需要・高級マンション需要
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SBI不動産などのクラウド型不動産投資データ
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分析観点
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投資家層（国内 vs 海外、個人 vs 機関）のシェア変化
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港区・渋谷区・中央区などの「外貨建て投資」傾向
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第5段階：心理・制度・政策要因
目的：数字で測れない"転換点"を察知する
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政策・制度
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税制（住宅ローン減税、固定資産税軽減措置）
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相続税評価改定、空き家税、新耐震基準など
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東京都の再開発マップ（再開発が中古市場を押し上げる地区）
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心理・メディア
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SUUMOやYahoo!不動産などの「特集テーマ」変化
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SNS・noteでの住宅論トレンド（購入派／賃貸派の空気）
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金利・インフレ報道の影響（NHK、日経、Bloombergなど）
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出力例
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市場全体サマリー（価格・成約・在庫のトレンド）
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地域別分析（23区＋近郊）
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金利・需給・投資マネーの動き
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政策・制度・心理要因
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今後6〜12ヶ月のシナリオ（Base / Upside / Downside）
おそろしくプロフェショナルで極めてスーパーな方法論を彼が弁えていることがわかります。
一次情報を手堅く読み込んだ上で、需給構造と金利の相関関係から中古マンション市場の値動きを見て、市場プレイヤーの動向も加味した上で、価格形成における投資家の動きも分析して、市場動向に影響する追加的なファクターも勘案して最終レポートを出します。
こうした方法論的、構造的な市場調査のアプローチは日本には普通見られないもので、市場調査の本場アメリカで開発された方法論であることに間違いはありません。参考までに彼に確認したところ、理論的支柱は、米国の不動産経済学で定番になっている「DiPasquale-Wheaton（ディパスカーレ＝ウィートン）の4象限モデル」と言うのだそうです。日本で確かめてみたところ、大学の先生あるいはそれに準じた方でこの方法論を論じている方はいますが、調査会社の現場でこれをやっているところはまずないと思います。そのようなスーパーなレベルの調査レポートがChatGPT 5氏のスーパーな頭脳からスルスルと生成されるのです。
この方法論で「東京23区中古マンション平均1億円超」を調査できる人は、日本に1人ぐらいしかいないでしょう。その人に調査を発注すると、このレポートは最短で2週間、最低で300万円はするでしょう。普通の総研であれば500万円〜700万円の値がつくレポートです。値が張る分、表装やパワーポイントの報告書の作り込みはそれ相応になされると思いますが。報告会も相応に立派なものになると思います。
ということで今回は、2025年11月時点の東京中古マンション市場レポート（速報版）を依頼してみました。
2025年11月時点
東京中古マンション市場レポート（速報版）
0. エグゼクティブサマリー
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成約は強い：首都圏中古マンションの成約件数は2025年9月に4,475件で、前年同月比＋46.9％と大幅増、これで11か月連続プラス。平均成約価格は5,352万円、㎡単価は85.18万円でともに2桁増。専有面積は62.83㎡とやや縮小し、買い手が「面積を削ってでも都心・築浅に寄せている」姿が見えます。omorikaigan-housedo.com
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在庫は絞られ気味：在庫件数は43,850件で前年同月比▲3.4％、2か月連続の減少。成約が走って在庫が吐ける"売り手優位寄りのタイトさ"が続いています。
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価格は過去最高圏を更新中：東京カンテイの70㎡換算で、首都圏平均6,018万円（＋2.2％）、東京都9,302万円（＋33.5％）、23区はついに1億1,034万円（＋2.9％、17か月連続上昇）と「1億円台が当たり前」の世界に入りました。東京カンテイ
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金利は上がっているが買いは止まっていない：【フラット35】の2025年11月金利はおおむね1.89〜1.95％レンジで、2024年よりは明確に重たくなっていますが、実需＋外資・富裕層マネーが吸収している状態です。simulation.jhf.go.jp
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新築の供給が減っているので、中古に圧がかかる構図：2025年9月の新設住宅着工は6カ月連続マイナス、分譲マンションは▲20％と大きく減っており、先行き1〜2年で中古への"代替需要"圧力はむしろ強まります。最新不動産ニュースサイト「R.E.port」
1. 統計データレイヤー（一次情報）
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成約件数
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首都圏中古マンション成約：4,475件（2025年9月）
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前年同月比：＋46.9％
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11か月連続プラス
→「高値だが動く」局面。価格上昇で止まるどころか、買える人が買っている。omorikaigan-housedo.com
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成約価格・単価
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平均成約価格：5,352万円（＋10.1％）
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成約㎡単価：85.18万円（＋12.3％）
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平均専有面積：62.83㎡（▲2.0％）
→ 単価上昇に合わせて面積を削る"ダウンサイジングで都心を買う"パターン。
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在庫・新規登録
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在庫：43,850件（前年同月比▲3.4％）
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REINS四半期まとめでも在庫は6期連続の減少と出ており、放出より消化が勝っている。
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価格水準（売出しベース）
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首都圏70㎡：6,018万円（14か月連続上昇）
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東京23区70㎡：1億1,034万円（17か月連続上昇）
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東京都全体70㎡：9,302万円
→ 成約より売出しのほうがやや先行していて、2025年秋時点も"売り手がまだ強気"です。東京カンテイ
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不動産価格指数（国交省）
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関東の住宅総合は151.8、マンション（区分）は216.8と、2025年夏時点でなお前月比プラス。2020年代前半からの上昇トレンドは崩れていません。国土交通省
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2. 需給・金利レイヤー
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金利の実態
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【フラット35】（21〜35年、団信込み）：1.89〜1.95％（2025年11月公表）
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2023〜24年より明確に高いが、まだ"買えない水準"ではない
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市場金利がこの水準で張り付くと、2026年以降は「金利が高いから価格が鈍る」フェーズに入る余地はありますが、今はまだ価格優位です。simulation.jhf.go.jp
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供給サイドの減少
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2025年9月の新設住宅着工は6カ月連続マイナス、分譲マンションは▲20％で、供給パイプが細くなっています。これは2年後の中古市場をタイトにする材料。最新不動産ニュースサイト「R.E.port」
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需要の中身
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実需：単身・DINKS・30〜40代の"買うなら都内で"がまだ強い
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投資・富裕層：円安環境下での東京不動産取得、中国本土からの資金の一部流入が観測されており、港区・渋谷区・中央区の高額帯を底上げしています。ウォール・ストリート・ジャーナル
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結果としてのバランス
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在庫は減少、成約は増加、価格は上昇――つまり"需給ともにタイト、でも回転している"のがいまの東京中古の姿です。
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3. 市場プレイヤー・流通メカニズム
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大手仲介の価格維持行動
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REINSで在庫が減っているのに成約価格が上がっているということは、大手が「出すと売れるから高めに出す」モードにあるということです。
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成約価格／新規登録価格の乖離をみると、売り手の強気に買い手がある程度ついてきている状態と推定できます（REINS長期動向グラフでも2025年は"高いところで横ばい"の形）。reins.or.jp
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リノベ・買取再販の厚み
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70㎡で6,000〜1億円という世界になると、築年と内装グレードの差が価格に乗せやすく、リノベ事業者・再販業者には追い風です。
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2025年のように一次取得者が面積を削っているときは、40〜55㎡の"都心×築浅×リノベ済み"の回転がよくなり、レポート上の平均㎡単価も上振れしていきます。
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不動産テック系の情報量増加
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東京カンテイ、IESHILのような"公開価格の細かい更新"が2025年も増えており、売り手が「最新の上げ相場」の情報をすぐ取れるので、安売りが出にくい構造が続きます。東京カンテイ
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4. 投資・外資・富裕層マネー
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1億円台の成立要因
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東京23区の70㎡換算が1億1,034万円まで来た背景には、国内実需だけでは説明しにくい部分があり、2024〜25年にかけて報じられてきた中国・香港などからの富裕層マネー流入が価格帯の"下支え"をしています。ウォール・ストリート・ジャーナル+1
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REIT・機関からみた住宅
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収益不動産としては利回りが低すぎる一方で、為替とインフレの"現物ヘッジ"としては東京の中古はまだ採用余地があり、1億円前後の優良ロケーションは買われやすいフェーズです。
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円安環境の持続が心理を支える
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2025年秋の為替・株高のムードは、東京カンテイの主任研究員コメントでも「年末まで堅調の可能性」と言及されており、これは外部マネーだけでなく日本国内の富裕層・事業オーナーの"今のうちに買う"を後押しします。livable.co.jp
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5. 心理・制度・政策要因
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"買えるうちに"心理
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金利がじわっと上がっている／新築が減っている／都心が上がり切る前に――という3つの説明ができるので、仲介現場では「今年中に」「年度内に」という会話が増えます。（今泉注：この辺のデータ分析だけでは言えない指摘まで踏み込む所がChatGPT 5の真骨頂）
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成約面積が縮んでいるのは、この"今決めたい"心理の裏返しです。omorikaigan-housedo.com
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再開発・都心回帰のストーリー
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東京は25〜30年に向けて大型再開発が並ぶのが見えているので、築古でも立地が良ければ価格を引っ込める理由がありません。これは中古を"構造的に高値で維持する"方向に効きます。
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税・規制の足元リスクは小さい
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現時点で2025年年末までに中古マンション価格だけを冷やすような税制・規制は見当たらず、むしろ空き家・老朽建築対策など「供給を絞る」方向の話が多いので、価格ダウン要因にはなりにくい見通しです（国交省の価格指数も上向きのまま）。国土交通省
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6. 6〜12か月シナリオ（2025年11月 → 2026年秋）
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Base（最もありそう）
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金利：2％弱で推移
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成約件数：高水準を維持するが前年比伸びは徐々に鈍化
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価格：首都圏平均は高値横ばい〜＋1〜2％、23区は高値維持
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牽引要因：新築不足・外資マネー・都心志向
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リスク：地政学・為替が急反転した場合の富裕層需要の一時停止
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Upside（強気）
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円安がさらに深まり、外資や国内富裕層の取得が加速
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港区・中央区・渋谷区で1億2,000〜1億3,000万円帯の中古が"普通に売れる"
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都区部外縁（世田谷・目黒・品川）も引っ張られて坪単価が一段上に
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Downside（弱気）
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金利が想定以上に上がり、実需の月次成約が2〜3か月連続で落ちる
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REINS在庫が再び＋5〜10％に転じたら、価格改定が見えやすくなります
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新築が急に増えると中古の"唯一無二感"が薄れますが、現状その兆候は薄いです。最新不動産ニュースサイト「R.E.port」
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うーん、唸りますね。レポートの最後部分の指摘の深さ。東京23区中古マンション市場で動いている人間の心理まで読み込んでいます。こうしたレベル感の高い調査レポートが、たった月数千円のChatGPT 5有料版で得られるのです。
安直に、Aを問えばBが帰ってくる世界ではありませんが、ノウハウを習得すれば誰でもできます。
【セミナー告知】
SSKセミナー - 新社会システム総合研究所
AI を活用した海外市場調査と情報収集ノウハウ
〜ニッチ市場から規制・地政学リスクまでを迅速に把握する最新手法〜
2025年11月 5日(水) 10:00～11:30
会 場 : 会場受講はなしでライブ配信、および、アーカイブ配信（２週間、何度でもご視聴可）
開催日：2025年11月 5日(水) 10:00～11:30
受講料：１名につき 27,500円（税込）
申込と詳細はSSKセミナーのページをご参照下さい。
https://www.ssk21.co.jp/S0000103.php?gpage=25519
講義内容
企業が海外事業を展開するうえで、信頼性の高い市場調査や規制情報の把握は欠かせません。しかし、従来の有料データベースや専門調査会社への依存はコスト・時間の両面で大きな負担となってきました。
本セミナーでは、生成AI を用いた新しい海外市場調査のアプローチを紹介します。具体的には、ニッチ市場の流通構造の把握、金融レポートや調査資料の要点抽出、現地語による情報収集と翻訳要約、M&A候補企業や投資動向の探索、EU 規制の要点整理、業界や国ごとのトレンドモニタリング、さらに防衛・地政学リスクの動向把握など、多岐にわたるユースケースを取り上げます。
各テーマごとに情報源の選定、生成AI を活用した効率的な調査手順、出典確認の方法を具体的に解説し、参加者は終了後すぐに自らの業務へ応用できる知見を得ることができます。経営企画・海外事業・新規事業・調査部門など、日常的に海外情報を扱う方に最適の内容です。
１．イントロダクション
・海外市場調査における生成AI 活用の可能性
・無料版ChatGPT・Gemini の特徴と制約
２．ユースケース別の活用法
・ニッチ市場調査（インドの豆腐流通状況）
・海外金融市場レポートの調査（ドイツ証取の自動車セクター値動き）
・現地語による情報収集と翻訳要約（台湾華語によるTSMC 給与水準）
・M&A 候補企業の探索（ドイツのロボティクス企業買収候補）
・EU 規制の要点把握（EU サイバーレジリエンス法の概要）
・各国・各業界の動向トラッキング（特定国特定業界の情報収集）
・防衛・戦争リスクに関する情報収集（例：ドローン戦術米中比較）
３．まとめと留意点
・情報の信頼性・出典確認の重要性
・無料版AI でできること／できないこと
・実務への応用と今後の展望
４．質疑応答
従来、調査会社に発注すると100万円〜500万円かかっていた海外市場調査を、必要な時に、必要とする人が、直接手を動かして調査する事ができるようになるノウハウを伝授します。
調査のコスト削減ができる意味も大きいですが、業務の現場で必要が出てきた都度、フレッシュな海外情報を手元に入手できること。また、追加の情報ニーズがあればそれもすぐに入手できるという俊敏性が、過去には得られなかったものです。
これにより海外事業に関する意思決定が飛躍的に精度の高いものになります。
ふるってご参加下さい。