借り暮らしに未来はあるか？　不動産業界シンポジウム「ハ会第3回」その２

» 2010/10/01

「賃貸住宅のクライ未来」税制と建託

　貸す人と借りる人がきちんと向き合っていないこの賃貸市場のミスマッチを出現させている構造的要因が、まず税制であることは前回解説した。

　この税制、実は地主だけがうれしいわけではない。賃貸住宅を建てるという行為を誘発しているこの税制を巧妙に利用しているのが、いわゆる「建託」「サブリース」と呼ばれるビジネスをやっている企業だ。

　"建てる"という膨大な需要を取り込めるほか、「建託」「サブリース」という一括借り上げにかかわる管理手数料ビジネスがミックスされている。

　このシステムのほとんどが、一括借り上げして賃料保証するかのように宣伝しているにもかかわらず、実際は保証されないことが多く、この空家率の時代の中で借りる人がいなければ、ローンを組んで建てたオーナーはローンに追われることになる。「建託」「サブリース」企業は借金をしないのでリスクは小さい。オーナーが損する可能性がある仕組みということになる。

　（株）アールストアの浅井佳氏は、20年たって建て替えようと平気で言ってくるハウスメーカーがいると語り、建築＋一括借り上げのビジネスの問題を指摘した。

　また税制が新築持ち家に有利に偏りすぎているため、借りる人が家を買って出て行く出口が用意されてしまっている。

　中古の賃貸住宅をリノベーションしようとしても、現在の税制では修繕費ではなく資本的支出とみなされ、経費扱いの減税効果が無く、減価償却しなければならない。つまリノベーションしようとしてもり経費で落ちないなら取り壊して新築を建てよう、という気持ちにさせてしまっているのだという。

　（株）さくら事務所の長嶋修氏は、リノベーション費用を少なくとも一括償却資産として処理できるようにする（3年間の経費として落とせるし、償却資産税の対象にもならなくなる）ほか、耐震工事に補助金制度の必要性を語った。

「賃貸住宅のクライ未来」地主か投資家か

　賃貸用住宅そのものの問題点のほか、貸す人のほうにも目が向けられた。

　（株）レンターズの加藤哲哉氏（（株）ネクストの執行役員）は、地主が投資家ではなく地主でしかない。勉強が足りない。建築会社も勉強不足だと語り、供給側の問題を指摘した。

　全国賃貸住宅新聞社の榎本ゆかり氏は、オーナーに対してメディアが情報を出せていない、管理会社で家賃のトレンドなどをちゃんと説明するところは少ないとのこと。一括借り上げされると自分で判断しにくくなるが、管理会社はいいコンサルティングを行っていないし、レベルに差がある。一括借り上げが問題化しているが、成熟経済になって家賃の5％では管理していけない、管理のあり方も変わらないといけない。とはいえ管理業務と仲介業務をちゃんと分けて認識している大家も少ない。オーナーリテラシーが少ない気がすると語った。

　また榎本氏は、更新料がなくなると、サブリース会社も立ち行かなくなる、大手の管理会社でも、なんでもサブリースできる状況ではなくなってきていると語り、例の更新料裁判が現在の賃貸住宅供給の仕組みに影響を与えるとした。

　確かに、投資家であればニーズのあるものを供給するだろうし、ビジネスとして確立していればエンドユーザーのニーズに応じる努力がよりなされる可能性が高い。

　一括借り上げシステムで何もしないで不労所得を得たいと思うようなオーナーが多いことが、この日本の借り暮らし市場の貧弱さを作り出しているということになる。

　それではアリエッティが住みたくなるような貸家を供給・提供してくれるということはどういうことを意味するのか？　それは次回、討論第二部の「賃貸住宅のアカルイ未来」にて語られる。



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・ハ会