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住宅ローンの支払い額の計算仕方

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今月から住宅ローンの金利が更に引き下げられて、過去最低水準となったそうな。

んじゃ買ってみるか、とあっさり気軽に考えることもできないとは思いますが、そもそもいくら金利が安くなったって言ったって、家の売価や諸費用そのものを足した金額にほぼ変わらない金額なんかでは手に入らないんでしょう?・・・とそれはそのとおり、ということで。

ついては、どれぐらい金利手数料を支払うことになるのか?と言っても、(詳しい方も多くいらっしゃるでしょうけど)、ぱっとはわからないから各金融機関共ウェブサイトにローンシミュレーションなんてページを載せている訳で。でも、そのシミュレーションが今度は正しい金額を指し示してくれてるのか?”ぼって”ないか?という判断も難しい。

という訳で、住宅ローンの場合のローンの計算仕方についてざっくりと書いてみます。各社微妙に金利手数料の小数点以下の処理や100円未満の処理とかで金額が同一になる、とは限りませんが、考え方としては概ね誤ってないはずです。

住宅ローンの場合、(借りた方はおわかりでしょうけど)、毎月均等払いにするのか、ボーナス(を想定した一時金)併用払いなのかを選択することができますが、ボーナス併用の場合、毎月均等払いで支払う元金部分とボーナス部分で支払う元金部分を明確に区分されます。

例えば、総額二千万円の住宅ローンを組む際に、毎月均等払いで一千五百万円、ボーナス部分で五百万円を支払う、としましょうか。

この時、毎月均等払いするのは十万円、ボーナス時には四十万円(すなわち通常月に加えて三十万円多く支払う)という”プラン”を立てたとします。

金利が(わかり易くするために)年利1.2%だとします。

この時、初めての支払い月、その月がボーナス併用じゃない月だとしたら、支払う額は十万円と決まっている一方で、一千五百万円がまるまま借金としてある訳ですから、まずその元金に対する利息を支払う必要があるので、その利息分が次のように掛かります。

一千五百万円×1.2%(←利息)÷12(←1か月分)=15,000円

利息で15,000円取られるので、元金を返済できたのは、10万円-1.5万円=85,000円となります。

そうすると、一千五百万円借りてたうち、85,000円返済できた訳ですから、翌月の支払いもボーナス併用月ではない、とすると、翌月の利息分が、

14,915,000円×1.2%(←利息)÷12(←1ヵ月分)=14,915円

となり、また今度返済できた元金が10万円-14,915円=85,085円となり、これで残りの返済できていない額が14,829,915円と変化していく訳です。

こうしてきちんと返済できた額に応じて、毎月の支払いにおける利息も変化していくローン・クレジットの計算方式を実質年率方式、と呼びます。

これは住宅の話ではありませんが、自動車ローン等で一時期見た目には金利が安く見えるアドオン率、というのが横行していた時期があります。(一般の実質年率を採用している自動車ローンが10%を超えるような時に)年率2.5%、とか言いながら、最初に300万円を借りたら、3年の支払い、となると、300万円×2.5%×3年を金利として計算してしまうやり方です。毎月返済していれば少しずつ元金は減るのにその減った元金部分も最初にどどんと金利で計上してしまう方式。場合によっては、支払い総額が10%を超える実質年率のものよりも総額が多くなってるんだけど、気づいていない、なんて方も実は多かったのではないでしょうか。

横道それました。

上記のやり方で毎月均等払い、は計算できますが、ボーナス併用の額の方はどうか、というと、ほぼ考え方は同じ。でも、ボーナス併用で支払う、と設定した元金に対しては、毎月の均等払いがいくらであった、としても、一切加味されない、というのが住宅ローンの特徴かもしれません。

すなわち、計算の仕方は一緒で、初めてのボーナス併用払い時が6ヶ月目だったとしたら、

五百万円×1.2%(←金利)÷(6÷12)(←6ヵ月分、すなわちこの場合は半年とイコールなので2で割ればいいんですが)=30,000円

通常時に比べて多く払う分=ボーナス併用が30万円でしたから、減らせた元金は27万円、ということになります。

次回のボーナス月における金利は、同様に6ヶ月後、だとすると、

473万円×1.2%÷(6÷12)=28,380円となり、減らせた元金は27万1,620円、ということになります。

ちなみにこの例で言うと、先にボーナス支払い分の元金が先に0(ゼロ)になってしまいます。なので、住宅ローンで上記の元金、毎月均等払い、ボーナス併用部分の元金、毎月均等払いの支払額、ボーナス併用時の支払額は成立しません。その支払いが丁度同時期に終わるような元金の振り分けバランス、月額支払い額とボーナス支払い額の設定等をしてくれるのが各金融機関が用意してくれているローンシミュレーターの役割です。

ただ、ローンシミュレーターも”ささっと”計算するには不向きだったり、任意の金額居れるのも面倒ですしね。上記概念を踏まえたエクセルシート作ってみました。

よろしければご参考にお使い下さい。

Loan_Estimate_format.xlsをダウンロード

<利用方法>

1.太枠になっている所に金額を入れれば自動で計算します。下にスクロールしていって、次元金が赤字(=マイナス額)になるところが、ローンが終わるタイミングです。一応、例で数字を入れてありますが、上書きして使ってください。
2.灰色になっている所は絶対参照になっているので(初回の金利や元金の導出用)基本書き換えないでください。
3.A列は、サンプルで入れているだけなので、ローンを開始する任意の月を入れていけば良いです。(A9のセルに任意の日付を入れて、右クリック→連続データ→下にドラッグすればだーっと次の月が入っていきます)
4.このシートは、ボーナス併用月が支払い開始の6ヶ月目に登場するようなプランで書いています。計算したいタイミングが異なる場合は、9行目から13行目を削除するなどして最初の併用月がいつくるか、の調整をしてください。その際、初回からボーナス併用月とする場合は、2.に書いた灰色のセルの部分の計算を参照して当該部分の書き換えが必要です。
5.一応二十年分で作りましたが、三十五年でも大丈夫です。その際は、二十年以降のところに一年分をコピペして行って下さい。
6.あくまでご参考としてください。計算結果についての責任は負い兼ねます。また、この計算方式は、ずっと金利が変わらないことを前提とした作りになっていますので、実際、変動金利の見直し、固定金利制度終了後の金利変動等には対応していません。
7.ぱーっと作ったので改善の余地はあるか、と思います。自由に改廃・個人利用してくださって結構です。

なお、こういったものを作ったのは、自分が今支払ってる住宅ローンを今度の金利で借り換えすると支払いタイミングの前倒しとか効くかなぁ、と思ってやってみたのですが、あまり役立たないことがわかりました。支払い総額はどうなんだろ。やってみるか。

また、自動車ローンの例を挙げましたが、自動車ローンの場合は、通常、このような毎月均等払い分とボーナス併用払い分で元金を分けて、という計算は行いません。全体の元金から減らしていく、という方式を取ります。その計算を行う場合にも、上記シートを改造すれば対応できるか、と思います・・・。

・・・え?改造して置いといてくれよって?・・・気が向いたらやります(笑)

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